Nicanor Moyeda Frías
Es un gusto saludarles nuevamente por este medio, recuerden que este espacio busca crear una cercanía entre un servidor y ustedes lectores, para con ello disipar las dudas que amablemente nos hacen llegar; esta ocasión nos escribe un(a) amigo(a) que no nos proporciona su nombre, lo siguiente:
“Amigo Notario, mi padre mientras vivía le regaló un terreno a mi hijo, que tiene 13 años ahora, y queremos venderlo, pero nos dicen que no se puede. ¿Qué podemos hacer?.”
Amigo(a), en nuestra legislación, los menores de edad pueden ser propietarios de bienes inmuebles, en las siguientes líneas le explicaré cómo pueden intervenir en una compraventa como vendedores.
La compraventa según el Código Civil de nuestro estado lo define de la siguiente manera: “La compraventa es un contrato por el cual una de las partes, llamada vendedor, se obliga a transferir a la otra, llamada comprador, la propiedad de un bien, obligándose esta última a pagar por ello un precio cierto y en dinero”.
Debemos de distinguir las partes que intervienen en la compraventa y que lo son el vendedor y el comprador, uno el que transmite la propiedad de la cosa y recibe un precio cierto y en dinero y el segundo quien paga el precio a cambio de recibir la cosa materia del contrato.
Son obligaciones del vendedor las siguientes:
1. Es responsable de la evicción, esto quiere decir que quien vende es responsable si ante el comprador es hecho valer un derecho anterior a la compraventa, por lo que de privarle al comprador de su propiedad, el vendedor debe indemnizar al adquiriente por los daños y perjuicios causados.
2. Entregar el bien objeto del contrato.
3. Garantizar la posesión útil del bien, el vendedor está obligado a responder de los vicios ocultos.
4. Garantizar una posesión pacífica, se obliga el vendedor a responder de las perturbaciones que por hechos materiales o actos jurídicos anteriores a la venta sufriera el comprador.
5.- El pago del Impuesto Sobre la Renta que pudiera generarse de la enajenación.
Son obligaciones del comprador:
1. Pagar el precio cierto y en dinero, tiempo, lugar y desde luego forma convenidos en el contrato.
2. Pagar en una sola exhibición si no se estipularon pagos parciales.
3. Pagar los gastos de escrituración.
4. Recibir el bien inmueble.
Entre los elementos necesarios para la validez de la compraventa se encuentra la capacidad para contratar, elemento este que es necesario en la mayoría de los contratos.
El hecho de que su hijo tenga una propiedad, y quiera realizar una compraventa, no es suficiente para celebrarla, pues hay que cumplir con los requisitos de dicho contrato. A su hijo le falta la capacidad para contratar, capacidad que él conseguirá cuando cumpla la mayoría de edad.
Si la compraventa quisiera realizarse antes de que él consiguiera la capacidad, usted tiene que cumplir con ciertos requisitos que ordena la Ley para la Familia de Coahuila de Zaragoza.
Esta Ley ordena que quienes desempeñan la patria potestad pueden enajenar o gravar los bienes inmuebles de propiedad del hijo o hija, para lo cual habrán de demostrar que existe una causa de absoluta necesidad o evidente beneficio, previa autorización de la autoridad judicial y consentimiento de la niña o niño si tiene 12 años cumplidos o más.
Posterior a ello y si la autoridad judicial concedió licencia a quienes desempeñan patria potestad, para enajenar el bien inmueble perteneciente a la niña o niño, tomará las medidas necesarias para que el producto de la venta se dedique al objeto por el cual se concedió la autorización, y el resto, si lo hubiera, se invierta en la adquisición de un inmueble o se deposite en una institución de crédito o se imponga con segura hipoteca en favor de la niña o niño, según sea más conveniente para ésta o éste.
Mientras se cumple con esto que le comento, el precio de la venta se depositará en una institución de crédito, procurando que la suma depositada reditúe el mayor interés y la persona que desempeña la patria potestad no podrá disponer de ese dinero sin orden judicial.
Amigo(a), sí es posible vender la propiedad de su hijo, pero es necesario que un juez lo autorice, y que sea por necesidad o un evidente beneficio.
Le recomiendo acudir con el notario de su confianza y obtener más información de acuerdo a la situación en particular.
Agradezco la oportunidad que me dan para aclarar sus dudas y me reitero a sus apreciables órdenes, ¡enhorabuena amigos!
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